Les différences clé entre la surface habitable et la surface privative

Publié le 15 Juillet 2025

Compréhension générale des notions de surface

Dans le cadre d’un projet immobilier, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location, il est essentiel de distinguer la surface habitable de la surface privative. Ces deux critères sont définis par des lois différentes et s’appliquent dans des situations précises, ayant tous deux pour objectif de protéger les droits des parties concernées, à savoir les locataires et les propriétaires.

Définition de la surface habitable : la loi Boutin

Entrée en vigueur en 2009, la loi Boutin s’inscrit dans un ensemble de dispositifs destinés à améliorer les conditions de location. Ce mesurage est obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation non meublé pour permettre au locataire de connaître précisément la surface habitable du logement.

La surface habitable correspond à la somme des pièces destinées à l’usage quotidien, telles que les chambres, la cuisine, le séjour ou encore les combles aménagés. Cependant, certains espaces sont exclus de ce calcul : murs, cloisons, cages d’escalier, caves, garages, vérandas, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

La réglementation impose également que le logement comprenne au moins une pièce principale d’une taille minimale : la surface du plancher doit être d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume total d’au moins 20 m³.

Définition de la surface privative : la loi Carrez

Adoptée en 1996, la loi Carrez s’adresse aux biens immobiliers soumis au régime de la copropriété et intervient lors de la mise en vente d’un bien. Ce métrage, nommé superficie privative, doit être mentionné dès qu’un lot de copropriété est proposé à la vente.

Ce calcul prend en compte différentes parties du logement telles que les greniers, remises, vérandas, ainsi que les combles, qu’ils soient aménagés ou non, à la condition que leur hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 mètre. Les plans ouverts comme les balcons, terrasses et loggias sont exclus de cette mesure.

Comparaison des deux surfaces et utilité de chaque mesurage

• La surface habitable permet principalement d’informer les locataires dans le cadre d’une location de logement non meublé ; elle exclut de nombreux espaces qu’on retrouve parfois dans d’autres calculs.
• La surface privative s’adresse surtout aux acheteurs de lots de copropriété ; elle présente une méthode de calcul plus large, incluant certains espaces non pris en compte dans la surface habitable.
• Le recours à un professionnel qualifié pour effectuer ces mesurages assure la conformité des documents et la sécurité des transactions, que ce soit une location ou une vente.

A retenir pour choisir le bon mesurage

En résumé, le mesurage à fournir dépend de la nature de votre projet. Pour une mise en location, il est indispensable de calculer la surface habitable selon la loi Boutin. Une vente en copropriété nécessitera plutôt de connaître la superficie privative, conformément à la loi Carrez. S’entourer d’un diagnostiqueur immobilier permet d’éviter toute erreur et de garantir la validité des informations transmises lors de la transaction.